2012. március 12.

2012 második felétől lesznek érezhetők pozitív hatások a lakáspiacon

2012 második felétől lesznek érezhetők pozitív hatások a lakáspiacon

A lakásárak 2011-ben is csökkentek, 2012-ben stagnálás várható. A lakáspiac élénkülésére legkorábban az év második felétől, illetve 2013-ban van esély – derül ki az FHB Lakásárindex legújabb elemzéséből.

Az FHB Lakásárindex 2011. évi adatai szerint a lakásárak kis mértékben, 1,9%-kal (reál értelemben 5,5%-kal) csökkentek az előző évhez képest.

Az országos lakásárszint csökkenése az utóbbi két évben lelassult: 2009 második feléhez képest, két év alatt mindössze 3,3%-kal csökkenés volt mérhető; 2011. második felében azonban az első félévhez képest további 1,6%-kal csökkentek a lakásárak.

2012 második felétől lesznek érezhetők pozitív hatások a lakáspiacon

Az FHB Lakásárindex alakulása (Forrás: FHB)

 

Váratlan fejlemények, különösen a végtörlesztés csökkentette a második félévben az árakat

A tavaly év elején publikált FHB Lakásárprognózis 2011-re 2%-os nominális emelkedéssel számolt, az év második felére várva a lakásárak emelkedését. Tavalyi prognózisunkban azzal számoltunk, hogy a kínálati oldal visszaesése és korlátozása (az árverezési szabályozás) megtámasztja a kereslet gyengeségének árcsökkentő hatását, limitálva ezzel az áresést. Az év során azonban folyamatosan romlottak a konjunktúra kilátások, mely a keresletre és a várakozásokra erőteljesen hatott, így év közben stagnálásra módosította előrejelzését az FHB.

A konjunktúra vártnál kedvezőtlenebb alakulása és kedvezményes végtörlesztés lakáspiaci hatásai miatt azonban az év második felére várt áremelkedés helyett árcsökkenés realizálódott. A végtörlesztés során a lakosság – a lakásvásárlásra is – felhalmozott megtakarítását részben hiteltörlesztésre fordította, valamint a piaci szereplők egybehangzó tapasztalata szerint az eladók a jogszabályi határidő miatt hajlandóak voltak többet engedni az eladásra kínált lakások árából.

Végeredményben a kedvezőtlenebb makrogazdasági, pénzügyi környezet és a végtörlesztés következtében a lakásárak tavalyi szintje alulmúlta a korábbi várakozást.

 

Továbbra is évtizedes mélypontján a lakáspiaci forgalom

A lakáspiaci forgalom, az FHB előrejelzésének megfelelően, alacsony szinten stagnált. Az adásvételek száma évtizedes mélypontját mutatja, a piac három éve hibernált állapotban várja a fordulatot, a végtörlesztés miatti forgalomnövekedés nélkül nagy valószínűség szerint az elmúlt 3 év minimumértékét regisztrálnánk. Az eddigi információk alapján a 2011-re várható 92 ezer tranzakció alig harmada a 2003. évi csúcsértéknek.

2012 második felétől lesznek érezhetők pozitív hatások a lakáspiacon

Lakáspiaci tranzakciók becsült száma (Forrás: KSH és FHB becslés)

 

A lakáspiac keresleti oldalán a háztartások jövedelmi helyzete és a hitelek ára továbbra is erős korlát

A lakáspiac keresleti oldalán álló háztartások jövedelmi és foglalkoztatási helyzete erős korlátja a lakáspiaci tranzakciók növekedésének. Tapasztalatok alapján elmondható, hogy időben tartós, több foglalkoztatotti szegmensben és több földrajzi területen egyszerre tapasztalható növekedés alakíthatja optimistán a háztartások beruházási (lakásvásárlási és építési) várakozásait. A foglalkoztatás kismértékű – részben a közmunka programok miatt bekövetkező –, törékeny emelkedést mutatott 2011 első félévében. Jó jel, hogy a foglalkoztatás-növekedésben kis mértékben már a versenyszféra is szerepet játszott, viszont a növekedés további dinamikája egyelőre a konjunktúravárakozások romlásával erősen kérdéses. A háztartási reáljövedelmek, – az adó-, és bérváltozások miatt – valamelyest emelkedtek az idén, ám ezzel együtt sem várható a korlát kitolódása.

Jelentős háztartási keresletet csökkentő hatást jelent ezen túl a végtörlesztés miatt felhasznált, hosszabb távon lakásberuházásra szánt megtakarítások csökkenése, valamint a lakáshitel-kamatok 2011 végén, 2012 elején tapasztalható emelkedése, melynek oka a magasabb forint hozamszint mellett – az MNB hitelezési felmérése szerint is – a banki kockázatvállalási hajlandóság csökkenése.

2012 második felétől lesznek érezhetők pozitív hatások a lakáspiacon

Lakáscélú hitelek jellemzői a folyósításkor (Forrás: MNB)

 

Az év első részében is szűkülő hitelpiacot a kedvezményes végtörlesztés is sújtotta

A lakossági jelzáloghitelek piacán példátlan események zajlottak a kedvezményes végtörlesztés bevezetésének hatására. Bár végleges adatok a végtörlesztésben érintett ügyfelek számáról és a végtörlesztés forrásául szolgáló eszközökről nincsenek, hiszen február végéig zajlik a pénzügyi teljesítés, érdemes a január végi adatok alapján értékelni a helyzetet. A PSzÁF 2012. január végéig szóló adatközlése szerint a háztartási szektor 1 074 milliárd forint értékű hitelt törlesztett vissza a 776 milliárd forint befizetésével. A nagyságrendet érzékelteti, hogy ez az összeg megfelel a tavalyi kiskereskedelmi forgalom 10%-ának. A törlesztésből mindössze 207 milliárdot finanszírozott új hitel felvétele.

Elsősorban a kedvezményes végtörlesztés hatására 2012. január végére 1 017 milliárd forinttal, 4 286 milliárd forintra csökkent a devizalapú jelzáloghitel-állomány. Ugyanezen időszakban a forint alapú jelzáloghitelek állománya 259 milliárd forinttal 2 044 milliárd forintra növekedett.

A kedvezményes végtörlesztés becsült hatása a lakáscélú hitelek állományára (január végéig): 750 milliárd forintos visszafizetéssel szemben 70 milliárdos új felvétel áll, azaz 680 milliárd forintos csökkenés történt, ami a teljes állomány egy hetede.

2012 második felétől lesznek érezhetők pozitív hatások a lakáspiacon

Háztartások lakáshitel-állománya és hitelfelvétele (Forrás: MNB és FHB becslés)

 

A végtörlesztés kapcsán várhatóan 300 milliárd Ft feletti veszteség jelentkezik a bankszektor szintjén. Tekintettel arra, hogy a lakossági és vállalati hitelportfolió-romlás, a romló jövedelmezőségi helyzet és a szabályozói változások miatt a banki tőkepozíciók egyébként is erős nyomás alatt voltak az elmúlt 3 évben, a végtörlesztés okozta egyszeri – pénzügyi és bizalmi – veszteség a bankszektor egy részénél bizonyosan csökkenti a hitelezési hajlandóságot, és növeli a kockázati érzékenységet, mely a lakáspiac szempontjából erős negatív jel. A háztartási lakáshitel-keresletre pozitívan ható, ösztönzőkre alapuló, méltányos állami lakáspolitikai eszköztár bevezetésének fontossága a jelen helyzetben kritikus fontosságú.

 

A lakásépítés kínálati oldala szerkezetileg is átalakult a válság alatt

Az új lakások számának tekintetében sajnos a friss adatok sem okoztak meglepetést: 2011-ben csupán töredéke a 2004-es csúcsértéknek a lakásépítés. Tavaly 12655 új lakást adtak át Magyarországon, míg Budapesten ugyanebben az időszakban mindössze 3192 darabot.

2012 második felétől lesznek érezhetők pozitív hatások a lakáspiacon

Lakásépítési és használatbavételi engedélyek Magyarországon (Forrás: KSH)

 

Az épített lakások száma historikus mélypontra zuhant: a KSH nyilvántartása szerint még a két világháború között sem volt ilyen alacsony a lakásépítések száma, mint 2011-ben.

2012 második felétől lesznek érezhetők pozitív hatások a lakáspiacon

Épített lakások hosszú idősora Magyarországon (Forrás: KSH)

 

A visszaesés a lakásépítés szerkezetében is megmutatkozik. Országos szinten kevésbé esett vissza a családi házak építése, ezért megnőtt az országban épített lakások átlagos alapterülete. A professzionális kivitelezők aránya nyolc évvel ezelőtti szintre süllyedt, ami a projekthitelezés visszaesésével is együtt járt.

 

Lakásárprognózis 2012

Az FHB Lakásárindex első, 2009-es megjelenése óta harmadszor ad előrejelzést az aktuális év várható lakáspiaci fejleményeire. A Lakásárprognózis a rendelkezésre álló információkat felhasználva tájékoztatja a piaci szereplőket és az érintetteket. Mint 2011-ben is láthattuk, a lakáspiacot a váratlan makrogazdasági vagy szabályozási lépések erősen befolyásolják, ezért előrejelzését az FHB nyár végén frissíti.

 

Az új építésű lakások piacán nem várható jelentős fordulat

A tapasztalatok szerint a kiadott építési engedélyek nagyon jól jelzik előre a háromnegyed év múlva használatbavételi engedélyt kapó lakások számát. Az építés negyedéves teljesítménye már nem süllyed tovább, de 2012-ben nem is fog jelentősen kimozdulni a mélypontról. A relatíve magasabb 2011. év eleji szint miatt 2012-ben az éves átadott lakásszám várhatóan nem teljesíti túl sokkal a 2011-es értéket.

 

A konjunkturális és hitelezési kilátások nem javulnak

A konjunktúra-kilátásokat a bizonytalan nemzetközi környezet, a költségvetési intézkedések és a hitelezési feltételek további romlása is gyengíti. A jelentősebb makrogazdasági előrejelzések (18. ábra) szerint 2012-ben gyengébb év várható, mint 2011-ben. A növekedési előrejelzések stagnálás körüli értéket ígérnek, ez változatlanul gyenge lakáspiaci keresletet vetít előre.

 

Az otthonteremtési program pozitív hatásai még váratnak magukra

2012-től – otthonteremtési programja keretében – a lakáspiacot élénkítő támogatási rendszer bevezetését indította el a kormányzat. A lakásépítési támogatás („szocpol”) bevezetése megtörtént, de a tapasztalatok szerint csak egy jól működő támogatott hitelkonstrukcióval együtt járulhat hozzá érdemben a háztartási lakáskereslet élénkítéséhez. A kamattámogatott hitelkonstrukció lakásépítést és használtlakás piacot élénkítő eszköztára a banki elemzések szerint még korrekcióra szorul, jelenlegi formájában korlátozottan életképes .

A kamattámogatott hitelt szabályozó jogszabály tavaszi hatálybaléptetése a bevezetés operációs feladatai (ld. szerződés az állammal, termék- és rendszerfejlesztések stb.) miatt az első félév lakáspiacára még érdemi hatást nem is okozhatna. Elmondható azonban, hogy a fenti két fontos eszköztárnak csak a második félévben és a kamattámogatott hitel esetén csak megváltozott feltételekkel lesz pozitív hatása a lakáskeresletre. A lakásdöntés előtt álló háztartások, a fejlesztők és a bankok is várják az konstrukciókat, így amennyiben a lakástámogatás és a kamattámogatás nyújtása a kívánt módon elindul, a lakáspiac dinamikáját a 2. félévtől már jelentősen befolyásolhatja, előbb a használtlakás-piac, majd 2013-tól az újlakások piacán is.

 

Az Eszközkezelő működése és a banki végrehajtások emelkedése árcsökkentő tényező

Az állam nem csak támogatóként, de szabályozóként is alakítja a lakáspiacot. A PSzÁF adatai szerint jelenleg több mint 150 ezer jelzálog hiteladós késik több mint 90 napot vállalt kötelezettségei fizetésével. Március elsejétől megszűnt az árverezési és kilakoltatási moratórium, így idén az árverezések száma nőhet a kvóták alapján korlátozott mértékben,. Az állam a Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) működtetésével a leginkább rászorult, gyermeket nevelő adósok helyzetén változtathat úgy, hogy a 180 nap feletti tartozást felhalmozó, fizetni képtelen, 20 millió forintnál nem értékesebb ingatlanban lakó adóst megmenti a végrehajtástól úgy, hogy megvásárolja a fedezeti ingatlant. A vevő a NET lehet, az adós bérlőként maradhat korábbi lakásában. Jelentős változás még, hogy a NET által megvásárolt ingatlanok már nem terhelik a hitelintézetek kilakoltatási kvótáját, így a fedezetek érvényesítésének mozgástere megnő számukra. Másrészt 2012 évre a NET 8000 ingatlan megvásárlására kapott felhatalmazást a kormány és a bankok megállapodása alapján. Mivel a NET vásárlások esetén az árak szabályozottan alacsonyak, a végrehajtásokon elérhető árszint pedig a keresleti korlátok miatt szintén nyomott, így a problémás hiteladósok ingatlanjainak várhatóan több ezres forgalma lefelé mutató árnyomást jelent a piaci árszintre.

Áttételes enyhe pozitív hatással lehet a lakáspiacra az az intézkedés, mely a 90 nap feletti tartozással bíró devizahiteles háztartások egy részének tartozását forintra konvertálja és 25%-át a tartozásnak elengedi. Azon háztartások esetén, ahol a követelés értéke az ingatlan aktuális értékét már meghaladta és a 25%-os elengedés ezt a negatív vagyoni helyzetet helyreállítja, a fizetőképesség helyreállása sokkal valószínűbb lehet. Ezt árnyalja a jelenlegi, már bemutatott magasabb forint hitelkamatszint a deviza hitelkamatokhoz képest, így a gyógyulás mértéke továbbra is erősen függ a banki átstrukturálási programok sikerétől is.

 

A háztartások piaci alapú hitelezésében érdemi fordulat idén nem valószínű

Nem várható javulás a hitelfelvételek tekintetében sem. A Magyar Nemzeti Bank Stabilitási jelentése már csak 2013-ra teszi a hitelezési fordulatot. A háztartási hitelállomány – részben az év eleji kedvezményes végtörlesztési lehetőség következtében – idén tovább csökken. A megemelkedett forint hitelkamatok, az érzékelhető kockázati szigorítások, a végtörlesztés miatti, bankszektor egy részénél tapasztalható üzletpolitikai váltás a piaci alapú lakáshitelezésre is negatívan hat, csakúgy, mint a lakásfejlesztők projekthitelezésére.

 

A lakáshitelezés szerkezete átalakul

A válság évei nem csak általános visszaesést hoznak a hitelezésben, hanem a hitelezés szerkezetét (20. ábra) is megváltoztatják. 2012-2013 folyamán egyre többen fizetik vissza az évezred elején felvett kamattámogatott forinthitelüket. Ők tapasztalt adósok, túl egy sikeres hitelperióduson, így – élethelyzetüktől függően – jó eséllyel térhetnek vissza ügyfélként a pénzintézetekhez. Újbóli hitelfelvételüket segítheti a pozitív adóslista indulása.

A kormányzat lakáspiacot támogató lépései erőteljesebben célozzák az építést, ezért az új lakások építésére és vásárlására adott hitelek szegmense élénkülhet. Nem kétséges, hogy a felújítások szerepe növekszik az energiatakarékosabb lakások iránti igény miatt – az év elejétől a hazai lakásokra is kötelező energetikai tanúsítvány szintén erősíti az építőipar számára kitörési pontot hozó lehetőséget.

 

2012-ben a lakásárak stagnálása várható

Összességében az árak alakulását tekintve nem várható 2011-hez képest lényeges eltérés, bár a lakáspiacot érő hatások lényegesen eltérnek 2012-ben.

A 2012-ben bevezetett támogatási elemek csak együttesen, megfelelő korrekciókkal és csak 2 félévben lesznek képesek pozitív irányban befolyásolni a piacot keresleti oldalról. A lakóingatlan-hitelfedezetek banki végrehajtásának újraindulása, valamint az állam és a bankok közötti megállapodásban szereplő, problémás hiteladósokat érintő egyes intézkedések (NET) árhatása lefelé irányuló. A banki portfolióminőséget javító intézkedések a banki hitelkínálatra vonatkozó hatása egyelőre nehezen jelezhető előre, más tényezők is befolyásolhatják (pl. tőkehelyzet). A kínálati korlát még a tavalyinál is erőteljesebben érvényesül majd az új lakások piacán.

Ezen hatások eredőjeként összességében – a tavalyi átlagnál némileg élénkebb forgalommal – 2012 egészére a lakásárak stagnálását várja az FHB, az év második felében törékeny növekedési kilátással.

 

(Forrás: FHB-sajtóanyag)

 

sajátjaink

nyerjenabaumittal

sajátjaink

hírlevél-feliratkozás